“용산 IBD와 부동산 시장, 그리고 녹색 미래: 서울의 중심이 바뀌고 있다”
1️⃣ 용산 IBD – 부동산 시장을 어떻게 흔들고 있을까?
📍 한강과 남산 사이, ‘서울의 마지막 중심 땅’
용산역 남단에 위치한 용산 정비창 부지는 무려 49만㎡에 달하는 서울 도심 내 유일한 대규모 가용지입니다.
이 부지는 과거 철도 차량 정비 기지였으며, 100년 넘게 일반 시민의 접근이 차단된 공간이었죠.
오랜 시간 동안 방치되었지만, 이 부지가 국제업무지구(IBD)로 탈바꿈된다는 계획이 발표되면서,
부동산 시장의 관심은 순식간에 이곳으로 쏠렸습니다.
💰 상업용 부동산, 토지부터 먼저 꿈틀거리다
2023년부터 토지·상가 시장에서는 눈에 띄는 변화가 시작됐습니다.
용산동3가 상가는 3.3㎡당 1억 원을 돌파했으며, 한강로·이촌로 인근 상업지대도 급등세를 보였습니다.
이는 단기 시세 차익을 노린 투기라기보다, 향후 업무지구가 유입할 기업, 인구, 관광객 등 미래 수요를
선점하려는 움직임이라 할 수 있죠.
특히 오피스 수요에 민감한 기업 투자자들은 서울의 ‘강남 대체 비즈니스 축’으로 IBD를 주목하고 있습니다.
“여의도는 너무 좁고, 강남은 너무 비싸다”는 말이 나오는 지금,
용산은 대체지이자 신규 거점으로 ‘주목 받는 땅’이 된 셈입니다.
🏘️ 주거 시장은 아직 잠잠… 하지만?
재미있는 점은, 같은 지역임에도 아파트나 주거용 부동산의 시세 변화는 상대적으로 작다는 점입니다.
한남동, 이촌동, 이태원동 등 고급 주거지 인근임에도 불구하고
IBD의 개발 성격이 ‘업무 중심’이라는 점이 시세에 반영된 것이죠.
그러나 이 상황도 입주 시점이 다가오면 변할 수 있습니다.
특히 IBD와 용산공원이 완전히 연결되면, “녹지 조망 + 보행 접근성 + 문화시설 인프라”를 모두 갖춘
하이엔드 주거지로의 격상도 가능해 보입니다.
2️⃣ 용산공원과 IBD, 하나의 도시로 연결되다
🌿 ‘녹지의 도시’라는 비전이 실현되기 시작했다
과거 서울의 개발은 토지 효율과 밀도를 우선시했습니다.
그러나 지금은 다릅니다.
도시 경쟁력의 핵심은 자연, 공공성, 보행성에 있습니다.
용산국제업무지구는 이러한 도시 트렌드의 가장 선도적인 실험지입니다.
- 기존 철도 위를 덮어 만든 입체 공원(그린스퀘어)
- 도심 내에서 가장 큰 규모의 U자형 보행 순환 녹지(그린커브)
- 용산공원과 연결되는 친환경 교통 및 보행데크(그린코리더)
이 세 가지가 맞물리며, 도심 속 ‘숲 같은 도시’가 탄생하게 됩니다.
서울시는 이를 통해 서울이 단절된 도시가 아닌, 연결된 도시로 나아가길 기대하고 있죠.
🌳 용산공원과 시너지를 이루는 구조
용산공원은 용산 미군기지 반환부지를 기반으로 조성되는 대한민국 최초의 국가공원입니다.
향후 조성 완료 시, 여의도공원의 10배에 달하는 규모로,
서울 중심부에서 도보로 접근 가능한 최대 녹지가 됩니다.
이 공원이 국제업무지구와 직접 연결되면,
도시·일터·자연이 맞닿는 생태 도시구조가 완성됩니다.
특히 보행 중심으로 설계되는 덕분에,
자동차보다는 걷고 머무르는 라이프스타일이 중심이 되는 도시가 만들어질 것입니다.
♻️ 지속가능 도시 실현을 위한 새로운 시도들
IBD는 단순한 고층빌딩 숲이 아닙니다.
서울시는 이 지역을 탄소중립 선도지구로 설정하고,
에너지 자립형 빌딩, UAM 도입, 제로에너지건축물 인증 등의 기준을 명시했습니다.
- 친환경 자재 및 태양광 필수화
- 서울형 LEED 제도 최초 도입
- 보행자 중심, 차 없는 도시 설계
이러한 구조는 삶의 질 개선과 도시의 기후회복력 강화에 기여하며,
‘미래형 도시 모델’을 서울 한복판에 구현하게 되는 셈입니다.
3️⃣ 도시의 경제와 삶을 동시에 설계하다
📈 지역경제 흐름에도 구조적 변화가 예상된다
국제업무지구는 단순한 건설 프로젝트가 아니라,
서울 경제의 중심축을 여의도-강남 외에 하나 더 추가하는 계획입니다.
이곳이 완성되면 글로벌 기업, 스타트업, 외국계 자본의 아시아 거점 유치가 가능해지고,
그에 따른 상권·주거 수요도 폭넓게 창출될 수 있습니다.
- 사무실 임대 수요 → 오피스타운 활성화
- 유입 인구 증가 → 편의시설·소비시장 확대
- 고소득층 유입 → 교육·문화 서비스 고도화
이런 흐름은 단기적인 시세 상승보다,
도시 경제의 질적 전환을 유도한다는 점에서 중요합니다.
🧍 “누구를 위한 도시인가?”라는 질문
하지만 이 프로젝트가 진짜 성공하려면 하나의 조건이 충족되어야 합니다.
바로 시민 중심의 개발이라는 원칙입니다.
- 토양오염 정화 문제
- 지역 주민과의 소통 부족
- 민간투자자 이익 중심 구조 우려
이러한 문제들이 개발의 그림자를 드리우기도 합니다.
특히, 용산참사(2009)의 기억이 남아 있는 지역이기에 이번 개발은 더더욱 사회적 공감과 합의를 바탕으로 추진되어야만 합니다.
서울시는 이를 위해 공공 중심 토지공급 방식, 브랜드명 공모와 국민 투표, 환경성 평가 강화 등을 추진 중입니다.
📌 마무리하며: 서울의 미래는 용산에서부터 시작될 수 있을까?
서울이란 도시는 지금까지 압축성장, 불균형, 속도 중심으로 발전해왔습니다.
그러나 이제는 자연, 연결, 사람 중심의 도시로 나아갈 필요가 있습니다.
용산국제업무지구와 용산공원의 결합은
서울의 한가운데에서 ‘어떻게 사는 것이 지속가능한가’를 실험하는 모델이 될 수 있습니다.
서울을 넘어 한국 도시정책 전체에 영향을 미칠
21세기형 도시 혁신의 출발점이 될 수 있기를 기대해 봅니다.