서울형 소규모 정비사업의 미래, 모아타운(재개발과 무엇이 달라졌을까?)
서울시 도시계획에 대해 계속 포스팅 할건데요,
주택 공급이 화두가 된 지금, ‘모아타운’은 재개발·재건축에 이은 새로운 도시정비 방식으로 주목받고 있어요.
재개발과 무엇이 다른지 알아볼게요
서울형 소규모 정비사업의 미래, 모아타운!
1. “모아타운 vs 재개발”
서울 주거지 정비, 무엇이 어떻게 달라졌나?
서울에 살다 보면 철거 직전의 빈집들, 공사장으로 뒤덮인 블록, 재개발 현장을 둘러싼 플래카드, 그리고 멀지 않은 곳에서 여전히 살아가는 이웃들. 그런데 문득 궁금해집니다.
“이 동네는 재개발이라는데, 옆 동네는 모아타운이라고 해요. 뭐가 다른 거죠?”
이 글은 그 질문에 대해 이야기해보려 합니다.
둘 다 도시를 새로 짓는 방식이지만, 방식도 목적도 조금씩 다르거든요.
재개발이란?
재개발은 노후화된 주거지를 철거하고 새로운 아파트 단지로 조성하는 전통적인 방식입니다.
개발이익이 크고, 단지화가 가능해서 투자자나 건설사에 인기가 높죠.
주요 주체: 민간 조합 + 건설사
특징: 대규모 철거, 고밀도 아파트 공급
장점: 사업성이 높고 빠르게 도시 정비 가능
단점: 원주민 이탈, 지역 공동체 해체, 분쟁 빈발
모아타운이란?
반면 모아타운은 소규모 정비사업을 일정 범위 내에서 하나의 ‘타운’으로 묶고, 공공이 계획과 기반시설을 맡는 서울시 주도의 새로운 정비 모델입니다.
주요 주체: 서울시 + SH공사 + 주민
특징: 작은 사업지를 묶어 통합 정비, 공공 기반시설 보장
장점: 원주민 재정착 유도, 도시계획과 인프라 동시 개선
단점: 민간 이익 낮음, 행정 절차 복잡
⚖️ 모아타운 vs 재개발, 표로 정리하면?
| 항목 | 재개발 | 모아타운 |
| 사업 주체 | 민간 조합 중심 | 공공 주도 (서울시, SH 등) |
| 정비 방식 | 대규모 철거 후 아파트 건설 | 소규모 정비 묶어 통합 개발 |
| 기반시설 | 민간 또는 일부 공공 기여 | 공공이 적극 지원 |
| 사업 속도 | 빠르나 갈등 위험 존재 | 다소 느리지만 안정적 추진 |
| 주민 영향 | 원주민 이탈 많음 | 재정착 가능성 높음 |
| 사업 수익성 | 높음 (분양가 상승 등) | 상대적으로 낮음 |
2. 왜 모아타운이 필요했을까?
정비사업의 사각지대
서울은 오랜 시간 재개발과 재건축 중심의 정비사업을 추진해왔습니다.
그러나 다수의 저층 주거지는 여러 이유로 사업 추진이 어려웠습니다.
기존 방식의 한계❗
재개발: 정비 기준 강화, 주민 갈등, 사업성 부족
재건축: 안전진단 규제, 사업 기간 장기화
소규모 정비사업: 파편화된 단지 개발로 주변과 단절
이러한 ‘틈새 지역’에 대한 해법으로 등장한 것이 바로 모아타운입니다.
3. 실제 주민 입장에서 보면?
<재개발 주민 A씨>
“오래 기다리긴 했지만 결국 새 아파트로 이사 왔어요.
그런데 예전 이웃들은 거의 못 돌아왔죠. 전세나 월세로 살아야 하니까...”
<모아타운 지역 주민 B씨>
“아직 집은 안 바뀌었지만 동네 전체 계획을 공공이 해주고
기반시설도 같이 바뀐대서 기대가 돼요. 나중에 이사 안 가도 되는 게 제일 좋아요.”
4. 그럼 어떤 방식이 더 좋은가요?
정답은 없습니다. 지역마다, 상황마다, 주민 구성에 따라 다르기 때문입니다.
재개발은 빠르고 수익성 있는 대안이지만, 원주민과의 갈등과 이탈 문제가 큽니다.
모아타운은 주민 중심, 공공 중심의 정비로 ‘삶의 연속성’을 지켜주는 정비 방식이라 할 수 있습니다.
서울시는 앞으로 이 두 모델을 병행하면서, 특히 소규모 주거지와 고령화 지역에는 모아타운을 적극 활용할 계획이에요.
5. 마무리하며 – 도시를 고치는 두 가지 방법
서울의 정비사업은 단순히 건물을 새로 짓는 일이 아닙니다.
그 안에 사는 사람들의 삶, 공동체, 기억을 어떻게 지켜낼 것인가를 고민해야 하죠.
“큰 걸 새로 짓는 재개발,
작은 걸 모아서 바꾸는 모아타운.”
당신의 동네에는 어떤 정비가 더 어울릴까요?